Valeur de l’usufruit et de la nue-propriété
Indiquez la valeur du bien en pleine propriété et l’âge de l’usufruitier (ou la durée d’un usufruit temporaire) : le calculateur applique le barème fiscal de l’article 669 du CGI, celui que l’administration utilise pour les donations, les successions et l’IFI, et peut estimer les droits d’une donation de nue-propriété à un enfant.
Barème fiscal de l’usufruit viager (art. 669 I du CGI)
| Âge de l’usufruitier | Valeur de l’usufruit | Valeur de la nue-propriété |
|---|---|---|
| Moins de 21 ans révolus | 90 % | 10 % |
| De 21 à 30 ans | 80 % | 20 % |
| De 31 à 40 ans | 70 % | 30 % |
| De 41 à 50 ans | 60 % | 40 % |
| De 51 à 60 ans | 50 % | 50 % |
| De 61 à 70 ans | 40 % | 60 % |
| De 71 à 80 ans | 30 % | 70 % |
| De 81 à 90 ans | 20 % | 80 % |
| 91 ans révolus et plus | 10 % | 90 % |
Usufruit temporaire (art. 669 II) : 23 % de la pleine propriété par période de dix ans commencée, sans fraction (23 % jusqu’à 10 ans, 46 % de 11 à 20 ans, 69 % de 21 à 30 ans), plafonné à la valeur de l’usufruit viager lorsque l’usufruitier est une personne physique.
Exemples
| Situation | Usufruit | Nue-propriété |
|---|---|---|
| Maison de 300 000 €, usufruitier de 65 ans | 40 % = 120 000 € | 60 % = 180 000 € |
| Appartement de 200 000 €, usufruitier de 58 ans | 50 % = 100 000 € | 50 % = 100 000 € |
| Bien de 500 000 €, usufruitier de 82 ans | 20 % = 100 000 € | 80 % = 400 000 € |
| Usufruit temporaire de 15 ans sur 250 000 € (société usufruitière) | 46 % = 115 000 € | 54 % = 135 000 € |
Donation de la nue-propriété du premier exemple à un enfant : 180 000 € − 100 000 € d’abattement = 80 000 € taxables ; droits en ligne directe = 5 % × 8 072 € + 10 % × 4 037 € + 15 % × 3 823 € + 20 % × 64 068 € = 14 194,35 €, contre 38 194,35 € pour une donation de la pleine propriété. Au décès du parent, l’enfant récupère l’usufruit sans droits.
Questions fréquentes
Comment est calculée la valeur de l’usufruit ?
Pour les droits d’enregistrement (donation, succession, vente), l’article 669 du Code général des impôts fixe un barème forfaitaire selon l’âge de l’usufruitier : 90 % de la pleine propriété avant 21 ans révolus, puis 10 points de moins par tranche de dix ans (80 % avant 31 ans, 70 % avant 41 ans… 20 % avant 91 ans) et 10 % à partir de 91 ans révolus. La nue-propriété vaut le complément à 100 %. L’âge retenu est celui de l’usufruitier au jour de l’acte ou du décès.
Et pour un usufruit temporaire (à durée fixe) ?
L’usufruit constitué pour une durée déterminée est évalué à 23 % de la valeur de la pleine propriété par période de dix ans commencée, sans fraction : 23 % jusqu’à 10 ans, 46 % de 11 à 20 ans, 69 % de 21 à 30 ans. Si l’usufruitier est une personne physique, cette valeur ne peut pas dépasser celle de l’usufruit viager correspondant à son âge (l’usufruit s’éteint de toute façon au décès).
Pourquoi donner la nue-propriété d’un bien ?
Le donateur conserve l’usufruit (il continue d’habiter le logement ou d’en percevoir les loyers) et l’enfant reçoit la nue-propriété. Les droits de donation ne sont calculés que sur la valeur de la nue-propriété, réduite par l’abattement de 100 000 € par parent et par enfant renouvelable tous les 15 ans. Au décès de l’usufruitier, l’enfant devient plein propriétaire sans droits ni formalité (art. 1133 CGI). Plus le donateur est jeune, plus la nue-propriété est faible et la donation économique.
Le barème fiscal est-il obligatoire ?
Il s’impose pour le calcul des droits d’enregistrement et de l’IFI. Entre particuliers (partage, vente de la nue-propriété, indemnisation), les parties peuvent retenir une valeur économique de l’usufruit, fondée sur le rendement du bien et l’espérance de vie (tables de mortalité INSEE), souvent différente du barème. Le calculateur ne traite que le barème fiscal.
Comment sont partagés les frais et l’impôt en démembrement ?
L’usufruitier supporte les charges courantes, la taxe foncière, l’entretien et déclare les revenus du bien ; le nu-propriétaire supporte les grosses réparations (art. 605 et 606 du Code civil). Pour l’IFI, l’usufruitier déclare en principe le bien pour sa valeur en pleine propriété, sauf usufruit légal du conjoint survivant, où chacun déclare sa quote-part selon le barème de l’article 669.
Que se passe-t-il à la vente d’un bien démembré ?
Sauf convention contraire, le prix est réparti entre usufruitier et nu-propriétaire selon la valeur de leurs droits au jour de la vente (barème fiscal ou valeur économique). Chacun est imposé sur sa part de plus-value immobilière, avec sa propre durée de détention. Les parties peuvent aussi convenir d’un quasi-usufruit sur le prix ou d’un remploi en démembrement.
Sources
Code général des impôts, art. 669 (barème de l’usufruit et de la nue-propriété) ; BOFiP BOI-ENR-DMTG-10-40-10-50 — Évaluation de l’usufruit et de la nue-propriété ; CGI art. 777, 779 et 1133 ; Code civil art. 578, 605 et 606.
Comment utiliser cet outil
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