Plus-value immobilière : impôt et net vendeur
Pour une résidence secondaire, un bien locatif ou un terrain : indiquez les prix, les frais et la durée de détention. Le simulateur applique les abattements, l'impôt de 19 %, les prélèvements sociaux de 17,2 % et la surtaxe éventuelle. Règles vérifiées le 29 août 2026.
Abattements pour durée de détention
| Durée de détention | Abattement IR (19 %) | Abattement prélèvements sociaux (17,2 %) |
|---|---|---|
| Moins de 6 ans | 0 % | 0 % |
| De la 6e à la 21e année | 6 % par an | 1,65 % par an |
| 22e année révolue | 4 % (total 100 %) | 1,60 % (total 28 %) |
| De la 23e à la 30e année | exonéré | 9 % par an |
| Au-delà de 30 ans | exonéré | exonéré |
Exemple détaillé
Achat 180 000 € il y a 12 ans, vente 300 000 €, frais de vente 1 500 €, forfaits frais (7,5 %) et travaux (15 %) :
- Prix d'acquisition corrigé : 180 000 + 13 500 + 27 000 = 220 500 € ; prix de cession net : 298 500 € ; plus-value brute : 78 000 €.
- Abattement IR : 7 années (6e à 12e) × 6 % = 42 % → base 45 240 € → IR 19 % = 8 595,60 €.
- Abattement PS : 7 × 1,65 % = 11,55 % → base 68 991 € → PS 17,2 % = 11 866,45 €.
- Surtaxe : base IR 45 240 € < 50 000 € → 0 €. Total : 20 462,05 €, net vendeur ≈ 278 038 €.
Questions fréquentes
Quels biens sont exonérés de plus-value ?
La résidence principale (art. 150 U II-1° du CGI) et ses dépendances vendues en même temps, les biens détenus depuis plus de 30 ans, les ventes inférieures à 15 000 €, la première cession d’un logement autre que la résidence principale si le vendeur n’en possédait pas depuis 4 ans et réemploie le prix pour en acheter une (sous 24 mois), ainsi que certaines situations (retraités ou invalides sous conditions de ressources, expropriation).
Comment fonctionnent les abattements pour durée de détention ?
Pour l’impôt sur le revenu (19 %) : 6 % par an de la 6e à la 21e année, puis 4 % la 22e année → exonération totale après 22 ans. Pour les prélèvements sociaux (17,2 %) : 1,65 % par an de la 6e à la 21e, 1,60 % la 22e, puis 9 % par an de la 23e à la 30e → exonération après 30 ans (art. 150 VC).
Quels frais réduisent la plus-value ?
Le prix d’acquisition est majoré des frais d’acquisition (réels sur justificatifs ou forfait de 7,5 % du prix) et des travaux de construction, agrandissement ou amélioration réalisés par une entreprise (réels, ou forfait de 15 % si le bien est détenu depuis plus de 5 ans). Le prix de cession est diminué des frais supportés par le vendeur (diagnostics, mainlevée d’hypothèque, commission d’agence à sa charge).
Qu’est-ce que la surtaxe sur les plus-values élevées ?
Une taxe additionnelle (art. 1609 nonies G) s’applique quand la plus-value imposable à l’IR (après abattement) dépasse 50 000 € : de 2 % à 6 % par tranche, avec un mécanisme de lissage à l’entrée de chaque tranche. Elle ne concerne pas les terrains à bâtir.
Qui calcule et paie l’impôt ?
Le notaire établit la déclaration n° 2048-IMM, calcule l’impôt et le prélève sur le prix de vente lors de la signature ; le vendeur reçoit le net. La plus-value doit aussi être reportée sur la déclaration de revenus de l’année suivante (case 3VZ) pour le revenu fiscal de référence.
Sources
Code général des impôts : art. 150 U (champ et exonérations), art. 150 VB (prix d'acquisition, forfaits 7,5 % et 15 %), art. 150 VC (abattements), art. 1609 nonies G (surtaxe). Synthèse : service-public.fr — Plus-value immobilière, impots.gouv.fr.
Comment utiliser cet outil
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